李嘉誠內地囤地致富：29地產項目9年只完工1/3

   李嘉誠內地囤地致富調查：29地產項目9年只完工1/3

   文章導讀：在內地房企業績普遍低迷的上半年，李嘉誠旗下、以內地房地產市場為主戰場之一的長江實業(00001.HK)卻逆市飄紅，其半年報顯示，股東應占溢利(即歸屬于母公司股東的利潤)等多項指標呈現上漲的態勢。

   在內地房企業績普遍低迷的上半年，李嘉誠旗下、以內地房地產市場為主戰場之一的長江實業(00001.HK)卻逆市飄紅，其半年報顯示，股東應占溢利(即歸屬于母公司股東的利潤)等多項指標呈現上漲的態勢。

   有分析人士指出，較早拿地，然后緩慢分期開發，坐等土地升值，是長江實業長期保持高收益、高增長的商業戰術，但這也令李嘉誠家族長期受到“囤地”的詬病。

   “囤地”讓長江實業逆市飄紅？

   亞洲首富李嘉誠任董事會主席的長江實業，近日發布了2014年度半年報。報告顯示，今年上半年該公司股東應占溢利為港幣213.45億元，每股溢利港幣9.22元，同比均增長59%。

   這與內地房企的遭遇頗為不同。由于今年內地房地產市場銷售放緩，多家房企業績持續低迷。如萬科(000002.SZ)的半年報顯示，2014年上半年歸屬于股東的凈利潤為人民幣(6.1431,0.0008,0.01%)48.1億元，較去年同期增長5.6%；龍湖地產(00960.HK)的半年報顯示，上半年股東應占溢利為40.1億元人民幣，同比增長4.2%。這些內地龍頭房企的上半年凈利潤增幅均低于長江實業。

   長江實業2013年年報顯示，該公司所有或參與的“開發中或待開發土地面積”達1182萬平方米。李嘉誠作為董事會主席，在長江實業2014年半年報中回顧上半年業務時表示，上半年，內地多個物業項目的住宅單位銷售或預售進展緩慢，部分城市銷售情況遜于預期。此外，長江實業2012年、2013年年報及2014年半年報顯示，2012年以來，該公司在內地只拿過一塊地。

   那么，長江實業2014年上半年多項指標逆市大漲的原因是什么？一些業內人士表示，囤地是個中玄機。

   中國房地產學會有關負責人在接受《中國經濟周刊》采訪時表示，長江實業進入內地進行地產開發的一個顯著特點，就是通過分期緩慢開發、變相囤地，坐享土地升值。

   湘財證券地產研究員張化東曾向《中國經濟周刊》分析認為，長江實業的土地儲備主要集中于內地，這些地塊中絕大部分是在2007年以前取得的。由于拿地時間較長，中間采取“囤地”手段，其土地儲備均價處于較低水平，這樣就保證了將地塊的價值充分挖掘，從而實現項目利潤最大化。

   長江實業也曾公開承認旗下的土地成本較低。其2009年年報稱，“由于現有土地的平均成本較低，集團有信心所持土地將帶來良好回報。”

   多位業內人士指出，分期開發正是長江實業慣用的變相“囤地”手法。

   不過，對于這一說法，長江實業近期向媒體回應稱：長江實業及和記黃埔在內地之土地發展項目均依國家法規進行，并不存在囤地之情況；長江實業及和記黃埔并沒有囤地的意圖，公司一直希望盡快完成發展及出售項目，以便回籠資金進行再發展。

   用1/4個世紀來開發一個項目

   長江實業2012年、2013年年報顯示，位于北京中央別墅區的譽天下項目為長江實業的銷售業績作出了一定貢獻。

   記者了解到，早在1993年，長江實業就作為大股東之一開始參與譽天下所在地塊開發；2003年，長江實業完全擁有該地塊；2005年，取得北京市住建委頒發的施工證并開始建設，但不久便因故停工；2008年，重新開工。

   長江實業2008年年報顯示，譽天下項目占地面積為74萬平方米，建筑面積為44.5萬平方米，分三部分分期開發，其中，第一部分預計完工時間是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

   而長江實業2013年年報顯示，譽天下項目未完工土地又被分為4個部分，分期開發，其預計最后的完工時間是2018年。這意味著，從1993年參與開發算起，這一項目的開發時間是25年，相當于1/4個世紀。

   據了解，2008年譽天下的別墅上市時，價格為20000元/平方米，而今年譽天下別墅的最新價格為35000元/平方米。時隔6年，譽天下從600萬左右/套的經濟型別墅躍升為千萬元級別墅。

   分析人士指出，通過10多年的囤地，中央別墅區的交通配套和區域環境都有了明顯改善，這大大提升了項目的土地價值。再經過10年的開發，中央別墅區可供開發的土地越來越稀缺，而且在房價不斷上漲的推動下，該區域地塊進一步提升了價值。

來源：《中國經濟周刊》作者：劉德炳